2025年深圳二手房小区成交点评汇总（南山/福田/宝安/龙华）
- 2025-07-28
项目名称: 2025年深圳二手房小区成交点评汇总（南山/福田/宝安/龙华）
项目地区：广东 深圳
2025年已经过半，深圳楼市从4月开始降温、5月回落，6月进入深度博弈。
深圳楼市量增价跌：5.1万套背后，3大区跌5%，下半年该抄底吗？
「荣杏说房」团队定期汇总整理和发布深圳二手房成交情况： 二手房成交数据（2025年6月下）
以往都是直接展示数据，今天来快速点评一下各区域的典型楼盘情况，没写到的楼盘可以评论区提问。
01 南山
「华润城」 系列（含润府、润玺）
深圳楼市的 标杆楼盘、价格风向标、投资客聚集地 ，一有风吹草动业主马上集体调价。
各路炒家、各种假消息太多了，要注意甄别。
深圳楼市买房攻略： 南山科技园万人摇网红盘「华润城」值不值得买
「大冲城市花园」
科技园大冲片区三个回迁房楼盘之一，综合素质从高到低依次为：「大冲城市花园」＞「大冲都市花园」＞「大冲新城花园」。
近期成交的81㎡两房835万，价格明显高了，可能有不为人知的原因。
「香山里花园二期」
华侨城片区难得的次新，想买好地段大面积的产品，这个楼盘值得一看。
只是香山里在香山美墅系列中偏刚需，更 适合自住兼顾保值，投资属性没那么高 。
记住不要买对着北环的户型。
最近成交的172㎡四房1552万，不算很笋，市场价吧。
「前海天境」
前海的网红盘，当年摇号验资500万，龙光差点搞烂尾，得房率不足80%，品质和价格都打不过隔壁的「润峯府」，但也不影响它的流通性。
121㎡三房近期成交价1130万，当年的打新业主含泪血亏离场。
前海自贸区内的次新大三房，1100万拿下还算不错，有一定的投资安全垫。
网上很多所谓的房产博主各种黑前海，说什么人少、不宜居、画饼等等，其实压根没来实地考察过，更没搞懂过前海，只知道瞎BB。
我个人是非常看好前海的，下限高，上限也很高。
「万科瑧山海」
前海外围的次新房，名字虽然是瑧系，但 档次、调性都不足 ，得房率也一般。
近期132㎡三房1210万成交。看着单价便宜，实际总价还是高。
这个盘属于守株待兔型的，得等那些不懂行的上头有缘人，“钱多人傻速来”。
「依云半山」
又名「恒立心海湾」，位于老前海南部，户型多样，89㎡能做五房（套内120㎡，得房率令人发指，跟「恒二」有的一拼）。
89㎡四房近期成交价670万，价格挺不错，估计是复式或者奇怪户型，因为正常户型笋盘要到800万出头了。
不得不说「观山海」真牛逼，凭一己之力 打崩了整个老前海南的二手楼盘房价 。
「中海阳光玫瑰园」
老前海南的半老徐娘级楼盘了，大社区，前些年知名度不错，可惜楼盘维护的一般。
77㎡三房一卫近期623万成交。
「半山臻境」
又一个 打新血亏 的楼盘，附近还有一堆在售新盘杀红眼，不知道何年何月才能翻本。
「深铁懿府」
位置不错，可以兼顾到福田、南山的通勤需求，同价位段在福田基本找不到竞品。
三月份四房价格冲到1400万，近期回落到1140万（存在一二期区别、楼层和户型差异等）。
「深云村」
早年的 福利房，楼盘品质一般 ，紧挨着「深铁懿府」，离深云地铁站更近，流通性还行。
存在两个硬伤：三房只有一卫，靠近北环噪音影响比较大（特别是挨着北环那一排）。
去年929新政之后价格涨了三五十万，目前91㎡三房成交价在696万。
「阳光粤海」
科技园片区的孤盘 ，被科技园办公楼和深大包围，少了点居住氛围，关注度没那么高。
价格被小区回迁房和新房「翰熙典居」压制，最近成交的136㎡四房1245万，其实并不便宜。这个楼盘房源被垄断，价格不透明，所以 普通人难捡笋 ，反而风险比较高。
「豪方天际」
南山科技园码农上车盘 ，基本素质在线：次新、近科技园、带南山黑马学校学位。
缺点是除了中山公园基本没啥配套，而且来自北环和南坪的噪音也不小。
隔壁的「中海云启源境」卖的还可以，但是三房也去到700多万了。
考虑到550-580万就能上车75㎡小三房，性价比还算不错。
下手时要考虑回迁房和商品房在噪音、视野、朝向、层高之间的价格差异。
「天悦湾花园」
留仙洞的产业和位置都可以，好过大学城和长岭陂，这个楼盘品质也不错，2015年的次新，跟「宝能华府」、「鼎盛金域世家」一起被称为 留仙三宝，定位为改善盘 。
楼下就是地铁和商业，占地面积大、容积率低，生活便利舒适，所以价格并不便宜。
空中花园、车位不宽裕、没有学位，也挡不住有人愿意花811万买个87㎡3房org……
02 福田
「华富村」
热度挺高的网红盘 ，中心公园旁边，又是次新，华润操刀，流通性很 好，目前没有很笋的盘可以捡漏。
深圳楼市买房攻略： 深圳棚改第一村福田「华富村」值不值得买
「瀚盛花园」
位于香蜜湖边角地带，带侨外学位，但是楼龄老、车位少、有噪音，属于 香蜜湖刚需上车盘 。
114㎡三房1196万，看来买家一定是很喜欢这套房子。
「杭钢富春大厦」
车公庙地铁盘，带东海实验小学和深高南学位，买家大都是奔着 低总价用学位 去的。
名字和外立面看着像写字楼，里面确实充斥着各种小公司，但实际里面有些住宅。
「绿景虹湾」
梅林片区少有的次新 ，交通便利，但户型也真的无力吐槽，另外噪音和朝向不可兼得，需要取舍，典型的刚需盘。
87㎡758万，价格贵了。
「 花里林居」
也是梅林的盘，小区密度低，户型不错。
板块还有「翰岭院」、「半山御景」、「水木澜山」等几个楼盘，烟火气很足，但是楼龄老、学位差、车位少，流通性也一般，个人不太推荐。
「御锦公馆」
公寓，在梅林卓悦汇旁边， 梅林版的「龙光玖钻」、「中洲滨海华府」 。
28㎡卖到115万，租金4K多，租售比还可以（能达到4.8%闭眼入）。
「皇御苑」
福田南的头牌宜居大盘，买菜吃饭购物都挺方便的。
社区大、人口多、货柜车多、港人多、物业管理一般般，胜在价格不贵， 福田的上车盘 。
「皇都广场」
福田中心区的老破大 ，里面乱七八糟，只能说一分钱一分货。
109㎡三房392万，房子是真便宜，质量是真不行。
「南方国际广场」
石厦的小户型纯学位房，住是没法住的，一般都是 买来用学位+收租 ，所以总价越低越好。
但是学位房面积最好不少于30㎡，不然有风险，历史上出过类似事件。
「景尚雅苑」
福外的学位房，44㎡一房463万，不如去买「丹华公馆」。
「福民佳园」
2004年的盘，位置还不错，在福民地铁口，整体品相也过得去，102平三房634万，价格还行。
「京基御景华城」
楼龄20年了，周边农民房挺多，交通拥堵，福田南的刚需盘，成交还可以，华强北上班族比较喜欢。
京基的盘都是差不多的调调，把商品房搞得密密麻麻， 跟农民房筒子楼类似，容积率高得房率低 ，实在不喜欢。
「佳兆业中心」
又名「白金汉宫」，华强北的公寓，地铁上盖，有点难民集中营调调。
租售比能干到4.5%（22㎡一房53万，租金2K），不介意的可以买来当个理财产品。
「云顶翠峰」
皇岗板块，口岸区，当年的豪宅盘，小区的绿化、环境、做工用料都很好，管理和保养也很好。但是2002年的房子了，密度不小，车位不够，学位也一般。
其实福田这些老破小、老破大都差不多，20多年的楼龄了，个人不建议买。
除非是你自己真的非常喜欢，并且不考虑房子以后的流通性和保值增值属性。
「彩田村」
靠近4号线，楼龄老，户型一般，但是花园大、车位足，在福田算是难能可贵了，所以单价比隔壁的「长城盛世家园」要贵。
03 宝安
「天健时尚空间」
宝中核心地段，配套无敌，看着像公寓，实际属性却是住宅，很多户型可以爆改，总价不高， 上车盘 。
「丽晶国际」
位于宝中，位置好但品质不高，也属于 上车盘 。
82㎡590万、131㎡1000万，说实话价格并不便宜。
「西城上筑」
鸿荣源的盘，有点老，品质还行。70多㎡的2+1房性价比不错。
「深航假日名居」
深航福利房，目前转红本可以交易了。
位于宝中边角，没地铁，但是花园大、视野好，自住还行。
120㎡大三房818万，附近的新盘「保利臻誉府」一直在蓄客、蓄客，却始终没勇气上市。
「松茂御龙湾」
碧海地铁口的次新房， 流量盘 ，只是噪音大、学位一般，这两问题是碧海楼盘的通病了。
去年929之后价格有反弹，目前又有所回落，90㎡668万，只能说市场价，麻麻地。
「泰华阳光海」
碧海的老牌标杆楼盘 ，超大社区，81㎡2+1房562万，也就一般般。
「都市翠海」
灵芝地铁口， 宝中学位房上车盘 ，曾经的 妖盘 。
价格最高冲到过20万/㎡，如今已经腰斩，25㎡251万。
「山海上园」
铁仔山下，107国道边，没有地铁，就是个次新而已，88㎡3房去到471万，宝安人民买房不易呀！
「华侨城四海华庭」
楼盘挺一般，胜在 价格不贵，89㎡三房245万。
没办法，「鸿荣源珈誉府」的海量、持续加推，已经打爆了整个沙井福永松岗的二手房价格。
04 龙华
「华润超核」
北站核心位置，华润品牌还是能打的，四房成交量和价格一直都不错，115㎡4房851万。
「合正中央原著」
红山板块，楼间距非常宽，就是离地铁有点远，88㎡三房634万，不如选择更近地铁的「中航天逸」，大花园社区，楼下就是天虹。
「卓越皇后道」
红山边角料位置了，被新区大道隔开，享受各种配套没那么方便。
「金地上塘道」也一样，都属于红山的 边缘化产品 了。
好在小区密度低，车位充足，户型不错，住着也舒服。90㎡500万出头，总价挺香，所以成交量还行。
「绿景1866」
品质不错，但是离地铁远，又没学位，属于 消费型的自住盘 。
122㎡四房816万，后续上涨空间不大。
在深圳买房之前，不妨先看看荣杏老师输出的 《深圳楼市买房攻略》 之深圳各片区价值分析：
南山： 深圳湾 、 蛇口 、 后海 、 华侨城 、 前海 、 科技园 、 西丽 、 南山中心区
福田： 香蜜湖 、 福田中心区 、 福田上下沙 、 福田八卦岭
宝安： 宝中 、 宝安西乡
其他： 龙华 、 光明
人生中最重要的事情，就是买对房子。
毕竟现在买卖房子的摩擦成本+时间成本都挺高，谨慎为妙。
对于普通人而言， 买房是非常低频 的决策，大部分人都缺乏经验。
同时 买房又是极个性化的 ，每个人的资金、需求、目标、喜好都不一样，适合且喜欢的房子自然也不一样。而每一个片区、每一个楼盘，都有其价值点和卖点。
凭感觉买房子，如同随机买彩票，中奖的概率实在太低，恐怕绝大部分人都没有这样的好运气。
买对房子靠的是系统性、框架性的筛选和科学决策 ，所以还是通过咨询来探讨和决策会更为合适。网上交流千百遍，不如线下见一面。
如果你在买房这件事上遇到任何困惑，或者你不知道哪个房子更适合你，都可以找荣杏姐做一次 线下1V1深度咨询 ，这绝对是你做过 最明智的决策（值回千倍票价） ：
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