深圳龙华6月二手部分成交越来越离谱，，，，
- 2025-06-13
项目名称: 深圳龙华6月二手部分成交越来越离谱，，，，
采购标的物: 卓越皇后道
项目地区：广东 深圳
点击蓝字 资讯看房 享优惠
鹏城好屋
微信扫码咨询
抖音｜ 鹏城好屋
小红书｜ 鹏城新房查询
6月份龙华二手部分成交速递
2023年6月，深圳楼市在持续的政策调控背景下，市场依旧不如预期，新房供应入市同比减少，二手市场客户也存在部分观望信心缺失等情况，最近龙华成交了十几套二手给大家做个参考借鉴，了解最近龙华市场价格变化。
核心看点预告：
10个成交案例的详细解读（楼盘基础信息、成交详情、优缺点）。
从价格、户型、区位等关键维度进行的横向对比分析。
基于案例的市场趋势洞察及针对性购房建议。
二、龙华6月部分二手房成交案例概
成交案例基本信息汇总表：
序号 楼盘名称 成交日期 (2023年6月) 面积 (㎡) 户型 成交单价 (元/㎡) 成交总价 (万元)
1 新彩苑 2日左右 89 3房2卫 约 55,955 约 498
2 北站超核万象中心 2日 143 4房2厅2卫 约 78,322 1120
3 壹成中心璞誉府 3日左右 107 4房2卫 约 58,411 约 625
4 龙光玖悦台 3日左右 113.62 4房2卫 约 73,755 约 838
5 卓越皇后道 6日左右 89 3房2卫 约 58,989 约 525
6 卓越柏奕府 8日 109 3房2卫 约 59,541 649
7 绿景公馆1866南区 8日 63 2房1卫 约 66,349 418
8 卓越皇后道 8日 89 3房2卫 约 62,584 557
9 水榭春天一期 9日左右 89.67 3房2卫 约 68,027 约 610
10 合正中央原著 9日左右 89 3房2卫 约 71,910 约 640
注：上述成交日期均为2023年6月，单价和总价部分为约数。
价格区间跨度大： 成交单价从约5.5万/平（新彩苑）到约7.8万/平（北站超核万象中心）不等，总价从约418万（绿景公馆1866南区）到1120万（北站超核万象中心），反映了不同楼盘地段、品质、楼龄、学区预期及产品定位带来的显著价值差异。
户型选择多样： 成交户型覆盖了从63平的紧凑两房到143平的改善型四房，其中89平左右的3房2卫是成交主力，显示市场兼顾了刚需上车、学区需求以及改善置业等不同层级的家庭需求。
热门片区聚焦： 成交楼盘主要分布在龙华的红山、民治（含深圳北站周边）、龙华中心等传统热门片区，这些区域通常具备较好的交通、商业或教育资源。
三、十大成交楼盘
楼盘一：新彩苑
成交档案
* 座落：1B栋1单元
* 楼层：低楼层
* 建筑面积：89平
* 户型：3房2卫
* 朝向：南
* 成交日期：2023年6月2日左右
* 成交总价：约498万
* 成交单价：约55955元/平
小区核心信息：
开发商：中国宝安集团股份有限公司
建成年代：约2020年
物业公司：恒基物业管理（深圳）有限公司，物业费：约4.5元/㎡·月
绿化率：约35%，容积率：约4.24 (另有资料称为4.2)
车位情况：参考资料提及“车位充沛度较低”
其他：社区内配套健康服务中心，便民服务站，警务室和老年人日间照料中心等。
配套详情：
交通：临近白石龙、深圳北站地铁站；周边有新龙大厦公交首末站等77个公交站，5个地铁站（2km内）。
商业：周边有玖龙荟OPARK, 福到来购物中心等33个购物中心，810个超市（3km内）。
教育：周边有新彩苑幼儿园, 深圳市龙华区龙腾学校北辰校区, 玉龙学校等64个幼儿园，7个小学，7个中学（3km内）。（特别注明：学区划分以当年教育局公示为准）
医疗：参考资料显示“医疗相对而言略显薄弱”，周边3km内有1个医院。
休闲：周边有修女房旧址, 深圳市红色旅游景区等50个公园（3km内）。
户型点评（针对成交的89平3房2卫）：新彩苑的户型设计中，89平这套“明卫,双阳台,双卧朝南三居”。此成交的89平3房2卫，南向是一个显著优势，保证了较好的采光。
如果是低楼层单位，视野可能会受限，但出行便利，尤其适合有老人或小孩的家庭。3房2卫的设计在89平米内实现，功能性较强，满足主流家庭需求。
优缺点及成交逻辑分析：
优点： 楼龄新（2020年建成），在二手房市场中具有吸引力；此成交案例中，总价和单价相对较低，具有一定性价比；南向户型采光好；社区配套有便民服务设施。
缺点： 容积率约4.24，相对较高，可能影响居住密度和舒适度；车位可能偏紧；医疗配套相对薄弱。
成交逻辑： 此成交的买家更看重楼龄新、南向户型以及相对可控的总价。对于追求新社区、对医疗配套要求不高、且能接受低楼层的刚需或首次改善型家庭而言，并且能接受部分小噪音。
这个5.59万/平的单价在在周边楼盘新房和二手中算是比较便宜的就是小区不大。
楼盘二：北站超核万象中心（北站超核中心.润府二期）
成交档案
* 座落：2栋
* 楼层：低楼层
* 建筑面积：143平
* 户型：4房2厅2卫
* 朝向：西南
* 成交日期：2023年6月2日
* 成交总价：1120万
* 成交单价：约78322元/平
小区核心信息：
开发商：深圳市润北房地产有限公司 (华润置地与深铁置业联袂)
建成年代：2024年年底交楼）
物业公司：华润物业（华润置地旗下项目通常由其自有物业管理）
规划：集住宅、商业、五星购物中心和大型文体设施于一体的综合体。总建面约75万㎡。
住宅特点：5栋高层住宅（润府系列），南北区以空中连廊相接，配建一所12班幼儿园。新房当时是毛坯限价约7.245万/平，143平1000-1100万
配套详情：
交通：位于深圳北站东侧，民治街道龙华大道与玉龙路交汇处，是城市门户和枢纽都市核心区。
商业：自带13万m²五星购物中心（万象系）和17万m²写字楼。
教育：配建一所12班幼儿园。地块临近规划的27班九年制学校。（格致学校9年制）
户型点评（针对成交的143平4房2厅2卫）：
143平米的4房2厅2卫属于大面积改善型户型，空间阔绰，功能分区明确。作为华润“润府”系列产品，其在户型设计、用材用料及细节处理上预计会有较高标准。西南朝向，下午采光充足，但夏季可能存在西晒问题。
低楼层单位，视野很好没有遮挡，目前这套比当时新房购买是由几十万的溢价。
优缺点及成交逻辑分析：
优点： 华润品牌及“润府”产品系，品质有保障；地处深圳北站国际商务区核心，自带万象系高端商业及大型文体配套，生活便利性和品质感强。
缺点： 总价高达1120万，置业门槛非常高；低楼层西南向，可能存在一定的采光（上午）、视野和西晒、噪音等问题；片区仍在开发建设中，短期内可能受到施工环境影响，据说对面绿芯公园已经停工，不知道买家是否清楚这点，现在还有不少同行拿绿芯公园做宣传。
成交逻辑： 买家应为资金实力雄厚的高端改善型或投资型客户，高度认可深圳北站片区的长远发展潜力和华润的品牌及综合体运营能力。
7.83万/平的单价略高于毛坯限价，包含了装修价值，143平大4房横厅在北站跟红山非常稀缺，能选性少，所以当时新房143平秒光，能跟他比的也就绿景公馆不过位置没超核这么好。
楼盘三：壹成中心璞誉府
成交档案
* 座落：4栋
* 楼层：中间层
* 建筑面积：107平
* 户型：4房2卫
* 朝向：南
* 成交日期：2023年6月3号左右
* 成交总价：约625万
* 成交单价：约58411元/平
小区核心信息：
开发商：鸿荣源
建成年代：约2021年
物业公司：深圳市鸿荣源物业服务有限公司，物业费：约5.9元/㎡·月
绿化率：约33.6% (另有资料为40%)，容积率：约4.5 (另有资料为4.37)
特点：壹成中心大型综合体的一部分，璞誉府位于壹成中心C位，相对隔离主干道，闹中取静。共6栋楼宇。
配套详情：
交通：临近地铁4号线龙华站。
商业：可便捷享受壹方天地、山姆会员店等五大主题旗舰商业。
教育：周边有学校等配套。（学区划分以当年教育局公示为准）
户型点评（针对成交的107平4房2卫）：
107平方米做到4房2卫，户型设计较为紧凑实用，能满足多成员家庭的居住需求。南向配合中间楼层，确保了良好的采光和通风，视野也相对开阔，是较为理想的楼层和朝向组合。
优缺点及成交逻辑分析：
优点： 依托壹成中心超大体量综合体，商业、生活配套极为成熟和便利；鸿荣源品牌在深圳有一定口碑；楼龄新（2021年建成）；此成交户型为南向中间楼层，条件优越；璞誉府在壹成中心内部位置相对核心且安静。
缺点： 容积率约4.5，属于中高水平，社区内部人口密度可能较大；壹成中心整体体量巨大，不同区域的居住体验可能存在差异。物业费5.9元/㎡·月，相对较高。
成交逻辑推测： 璞誉府是壹城中心系列产品最高端也是品质最好，住起来最安静的，但是新房也是最贵的7万左右。
107平4房能满足其空间需求，南向中间楼层也是加分项。约5.84万/平的单价，价格属于周边最贵，但是这个小区是周边品质和位置最好，加上这个户型使使用率高，其中一个卧室是部分阳台改的赠送面积较大，户型稀缺舒适度高。
楼盘四：龙光玖悦台
成交档案
* 座落：7栋2单元
* 楼层：中间层
* 建筑面积：113.62平
* 户型：4房2卫
* 朝向：西北
* 成交日期：2023年6月3号左右
* 成交总价：约838万
* 成交单价：约73755元/平
小区核心信息：
开发商：深圳市龙光骏业房地产有限公司
建成年代：约2022年 (另有资料为2021年12月)
物业公司：广东龙光集团物业管理有限公司
特点：位于龙华红山核芯地段，打造5G智慧社区。
配套详情：交通：紧邻地铁4号线和6号线交汇——红山站，一站即达深圳北站。毗邻新区大道、福龙路。
商业：周边有红山6979等商业配套。
教育：享龙华实验学校学区资源（九年制），周边有美术馆、图书馆等丰富人文配套。
医疗：近享市属公立三甲级新华医院，周边有深圳市人民医院龙华分院、深圳市第二儿童医院（规划建设中）。
户型点评（针对成交的113.62平4房2卫）：113.62平米的4房2卫户型，空间较为宽敞，能满足改善型家庭对房间数量和舒适度的要求。中间楼层避免了低楼层的潮湿和高楼层的极端天气影响。
但西北朝向是此户型的一个潜在不足，夏季午后可能有较强烈的西晒，冬季日照时间相对较短，对居住舒适度有一定影响。
优缺点及成交逻辑分析：
优点： 地处龙华红山核心地段，交通极为便利（双地铁交汇红山站）；优质学区资源（龙华实验学校）是核心卖点；周边人文、医疗配套规划完善，生活品质有保障；楼龄新，5G智慧社区概念新颖。
缺点： 西北朝向，居住舒适度可能受影响（西晒、冬季采光）；成交单价7.37万/平，总价838万，在龙华区属于较高水平。
成交逻辑： 买家极大概率是冲着龙华实验学校的学区以及红山片区的成熟地段。这类以学区为首要目标的改善型家庭，他们对价格有较高的承受能力，第二是4房双阳台加上南北通透的大横厅在红上片区比较稀缺，所以带来了一部分溢价。
楼盘五：卓越皇后道
成交档案
* 座落：5栋B单元
* 楼层：高楼层
* 建筑面积：89平
* 户型：3房2卫
* 朝向：南
* 成交日期：2023年6月6号左右
* 成交总价：约525万
* 成交单价：约58989元/平
小区核心信息：
开发商：深圳市卓越置业集团有限公司
建成年代：约2014-2015年
物业公司：深圳市卓越物业管理有限公司
特点：共分两期开发，一期占地5.8万平米，总建面18万平米，容积率2.36，是片区容积率最低的项目之一，定位为片区高端项目。
绿化率：31%
配套详情：
交通：位于龙华区新区大道503号，近上塘地铁站。
商业：主要依赖周边社区商业及大型购物中心。
教育：周边有深圳市龙华区教科院附属实验学校卓美幼儿园, 深圳市龙华区实验学校等。（学区划分以当年教育局公示为准）
户型点评（针对成交的89平3房2卫）：卓越皇后道的89平米三房是其主力户型之一，设计经典实用。此成交单位为南向、高楼层，这是非常理想的组合，保证了充足的日照、良好的通风以及开阔的视野，居住舒适度高。
优缺点及成交逻辑分析：优点： 卓越品牌开发，楼盘品质有一定保障；南向高楼层，户型条件极佳；一期容积率较低（2.36），社区居住舒适度高；片区居住氛围相对成熟。
缺点： 周边旧改多，城市面貌比较差一些，需要依赖外部还需要去附近的底商和6979的大型商业，附近还有一些军厂房，目前新房大面积还在卖。
成交逻辑： 买家应是注重居住品质、对户型朝向和楼层有较高要求的刚需或首次改善型家庭。约5.9万/平的单价，总价525万，更看重户型本身的优质条件和社区的低密宜居性。
楼盘六：卓越柏奕府
成交档案
* 座落：4栋
* 楼层：高楼层
* 建筑面积：109平
* 户型：3房2卫
* 朝向：东南
* 成交日期：2023年6月8号
* 成交总价：649万
* 成交单价：约59541元/平
小区核心信息：
开发商：卓越集团
建成年代：较新（卓越全新高端住宅产品线“奕”系的首发项目，预计2023-2024年左右入伙或已入伙）
物业公司：预计为卓越物业
特点：定位高端改善，以高标准精工建造，占地约2.45万㎡，建面约17.95万㎡。
产权年限：普通住宅产权为70年。
配套详情：
交通：位于龙华区新区大道与建设东路交汇处，距离4号线上塘地铁站约600米。
商业：依赖周边现有商业及未来规划商业。
教育：具体学区划分待定。（学区划分以当年教育局公示为准）
户型点评（针对成交的109平3房2卫）：
109平方米做3房2卫，相比89平三房，空间尺度更为宽裕，居住舒适度更高。作为卓越“奕”系高端产品，其在户型设计、空间利用、采光通风等方面应有较优表现。东南朝向配合高楼层，是市场上公认的优质朝向和楼层组合，能保证良好的日照和通风，视野也较为开阔。
优缺点及成交逻辑分析：
优点： 卓越集团全新高端“奕”系产品，楼盘品质和设计理念值得期待；楼龄极新；东南向高楼层，户型条件优越；距离上塘地铁站约600米，交通便利。
缺点： 作为新近项目，周边配套（尤其是大型商业、学区等）的成熟度和明确性有待时间检验；片区可能仍处于发展建设阶段，短期内或有环境影响。
成交逻辑： 追求高品质新房、注重户型条件（朝向、楼层）的改善型客户。看看上面4张实拍图说实话，最近几年交楼新房的品质当中，也就只有超核润府可以和他PK，正真的LOVE玻璃加金属铝板。
看重小区居住舒适度和品质，约5.95万/平的单价，总价649万，对于一个全新高端系列、优质户型条件的楼盘而言，在当前市场环境下具有一定的吸引力。
楼盘七：绿景公馆1866南区
成交档案
* 座落：F座
* 楼层：高楼层
* 建筑面积：63平
* 户型：2房1卫
* 朝向：西南
* 成交日期：2023年6月8号
* 成交总价：418万
* 成交单价：约66349元/平
小区核心信息：
开发商：绿景集团
建成年代：约2013年左右
物业公司：（绿景物业）
特点：位于龙华新城核心位置（梅龙路与民安路交汇处），周边商业规划体量大。
配套详情：
交通：步行8分钟可达地铁龙华线（4号线红山站）。周边有86个公交站，3个地铁站（区域均值为81个公交站，4个地铁站）。
商业：小区附近有绿景1866佐阾荟，步行5分钟有沃尔玛，天虹（规划中）以及华润万家。
教育：民治小学和民治中学
户型点评（针对成交的63平2房1卫）：63平方米的2房1卫是典型的小户型设计，主要满足上车或学区需求。空间利用会比较极致。西南朝向，高楼层，视野一般较好，下午采光充足，但夏季西晒问题需要考虑。对于小户型而言，高楼层能一定程度上提升居住体验。
优缺点及成交逻辑分析：优点： 地处龙华红山片区核心地段，交通、商业配套非常成熟，小区占地大，容积率低
缺点： 楼龄超过10年（以2023年计）；西南朝向有西晒问题；63平米空间较为紧凑；安居客提及小区车位不足，有噪音影响。
成交逻辑推测： 以上为小区实拍，这个和柏奕府有点像，都是因为小区的居住舒适度买单，北站红山目前只有绿景公馆占地接近7万方，小区不仅非常大，绿化率高，总层高仅20多层，并且维护的好，车位比非常充足，像住在公园里面一样，足够大的娱乐空间，这也是为什么愿意接受相对较高的单价（6.63万/平）和楼龄较老、学校还没有龙华实验好的的原因。
不过大面积成交会比较热门，因为是专梯专户，还需要刷卡才能乘坐电梯。
楼盘八：卓越皇后道（与楼盘五为同一小区不同成交）
成交档案
* 座落：1栋A单元
* 楼层：高楼层
* 建筑面积：89平
* 户型：3房2卫
* 朝向：南
* 成交日期：2023年6月8号
* 成交总价：557万
* 成交单价：约62584元/平
小区核心信息、配套详情、户型点评：
（核心信息与配套详情同楼盘五，此处不再赘述）。同样是卓越皇后道的89平3房2卫南向高楼层户型，设计经典实用，采光通风视野俱佳。
优缺点及成交逻辑分析（对比楼盘五成交）：
对比分析： 此成交案例与楼盘五（5栋B单元，成交价525万，单价约58989元/平）同为卓越皇后道89平南向高楼层3房2卫。但此套（1栋A单元）成交总价为557万，单价约62584元/平，均高于前者。
成交逻辑： 这个户型要比之前那一套户型好，这个户型属于双龙抱珠，不仅通透性好，合理利用客厅开间大，动静分区互不打扰，比较稀缺。
楼盘九：水榭春天一期
成交档案
* 座落：2B栋杜鹃苑
* 楼层：高楼层
* 建筑面积：89.67平
* 户型：3房2卫
* 朝向：南北通透
* 成交日期：2023年6月9日左右
* 成交总价：约610万
* 成交单价：约68027元/平
小区核心信息：
开发商：深圳市水榭花都房地产有限公司（莱蒙国际）
建成年代：一期约2010年（整个项目约2010-2013年）
物业公司：莱蒙物业
特点：红山老牌宜居社区，社区园林较大，自带商业和运动场馆（篮球场、网球场）。总占地16.7万平米，总建面56万平米。
容积率：一期3.44
配套详情：
交通：毗邻地铁4号线红山站。位于人民南路旁。
商业：自带便捷生活超市，靠近红山6979等大型商业。
教育：幼儿园与学校（如龙华实验学校）一路之隔。（学区划分以当年教育局公示为准）
户型点评（针对成交的89.67平3房2卫）：
此户型最大的亮点在于“南北通透”，这是市场上非常受欢迎的户型特征，能确保极佳的空气对流和夏季的凉爽。配合高楼层，采光和视野也得到充分保障。89.67平米做3房2卫，功能性强，适合主流家庭。
优点： 地处龙华红山片区，地段成熟，配套完善；南北通透的优质户型，居住舒适度高；社区环境宜居，园林大，自带商业和运动设施；龙华实验学校学区预期是重要加分项。
缺点： 一期楼龄相对较老（2010年建成，已超10年）；部分户型可能受噪音影响，社区车库不互通，车位比略紧张，早期建筑外观显旧，外墙可能有脱落现象。
成交逻辑： 买家应是高度重视户型条件（南北通透）、社区宜居性以及学区资源龙华实验学校的改善型家庭。他们愿意为这些核心优势支付相对较高的单价（6.8万/平）。
小区整体品质和居住舒适度也不错，虽然没1866这么好，离商业更近学校更好。
楼盘十：合正中央原著
成交档案
* 座落：藏珑苑5栋2单元
* 楼层：低楼层
* 建筑面积：89平
* 户型：3房2卫
* 朝向：西南
* 成交日期：2023年6月9日左右
* 成交总价：约640万
* 成交单价：约71910元/平
小区核心信息：
开发商：深圳市合正房地产集团有限公司 (或深圳市力基房地产有限公司)
建成年代：约2012年
物业公司：世邦魏理仕物业管理有限公司 (或深圳市合正物业管理有限公司)
特点：位于龙华新城中心区，人民路西侧，定位为新城市中心区高尚住宅。
绿化率：31% (另有资料为30%)，容积率：2.6
配套详情：
交通：毗邻地铁4、6号线的红山站和上塘站以及5号线。近人民路与布龙路交汇处。
商业：依赖周边商业配套，如莱蒙水榭春天对面。
教育：周边有春天幼儿园, 民顺小学, 深圳市龙华区实验学校教育集团至真校区等。（学区划分以当年教育局公示为准）
户型点评（针对成交的89平3房2卫）：89平米的3房2卫是市场主流户型，功能性较好。此成交单位为西南朝向、低楼层。西南朝向在下午有较好采光，但夏季可能面临西晒问题。低楼层则可能在采光、通风和视野方面受到一定限制，且易受社区内部噪音影响。
优缺点及成交逻辑分析：
优点： 地处龙华新城中心区（红山片区），地理位置优越，交通便利（近多个地铁站）；容积率2.6，在片区内属于较低水平，社区居住舒适度较高；周边教育资源丰富，具有较好的学区预期（如龙华实验学校）。
缺点： 楼龄超过10年（2012年建成）；此成交单位为低楼层西南向，户型条件相对一般，采光、视野、西晒及噪音可能是潜在问题；成交单价约7.19万/平，在同等楼龄楼盘中属于偏高水平。
成交逻辑： 小区环境优美，绿化做得很棒，到处郁郁葱葱的，像个小花园，平时散步、遛娃都很惬意。家庭带娃居住舒服又方便，非常周边生活配套齐全，商场、超市、菜市场都不远，日常采买轻松搞定。交通出行也便利，公交站近，开车上主干道也快。
因为很多户一家有2个车位卡，导致小区停车位比较紧张，晚上回来晚点，找车位就得费一番功夫。
还有就是靠近马路的楼栋，车流量大，噪音有点明显，要是对安静要求高，可能得考虑下。另外，物业管理上偶尔也会掉链子，像公共区域设施坏了，维修不够及时。
图1：十大成交楼盘成交单价对比 (2023年6月)
1. 价格维度：梯队分化与价值锚点
从上述10个成交案例的单价来看，龙华二手房市场呈现出清晰的价格梯队，这背后是地段、楼龄、品质、学区、产品稀缺性等多重因素交织作用的结果。
单价区间表现：5.5-6万/平梯队： 新彩苑 (约5.59万)、壹成中心璞誉府 (约5.84万)、卓越皇后道 (5栋B单元，约5.89万)、卓越柏奕府 (约5.95万)。
特点分析： 这一梯队的楼盘，要么是楼龄较新、产品定位主流市场（如新彩苑、卓越柏奕府），要么是大型成熟社区中的特定性价比选择（如壹成中心璞誉府），或是品质尚可但可能在某些方面（如楼层、具体楼栋）有所妥协的单位（如卓越皇后道5栋B的成交）。
卓越柏奕府作为卓越“奕”系新盘，此价格段显示出较强的市场竞争力，可能反映了开发商的定价策略或初期市场的接受度。新彩苑则以更新的楼龄和相对低的总价门槛吸引买家。
6-7万/平梯队： 卓越皇后道 (1栋A单元，约6.25万)、绿景公馆1866南区 (约6.63万)、水榭春天一期 (约6.80万)。
特点分析： 进入这一梯队，楼盘通常在某一方面或多方面具备更为突出的优势。卓越皇后道1栋A的成交，相比同小区另一套，单价更高，可能反映了其在楼栋位置、装修或景观上的优越性。绿景公馆1866南区和水榭春天一期则凭借其在红山片区的成熟地段、便利配套以及特别是优质学区预期（深高北、龙华实验）获得了较高的单价支撑，即使楼龄相对较老。
7万+/平梯队： 合正中央原著 (约7.19万)、龙光玖悦台 (约7.37万)、北站超核万象中心 (约7.83万)。
特点分析： 这是价格的头部梯队，其楼盘往往是片区内的标杆项目，或具备核心地段、强大规划、顶级品牌或稀缺学区等硬核价值。
总价区间分布与客群定位：
400-600万： 新彩苑（89平，约498万）、卓越皇后道（两套89平，分别约525万、557万）、绿景公馆1866南区（63平，418万）。这个总价区间主要满足刚需上车以及部分对总价敏感的首次改善型买家，户型以89平左右三房或小面积学区房为主力。
600-800万： 壹成中心璞誉府（107平，约625万）、卓越柏奕府（109平，649万）、水榭春天一期（89.67平，约610万）、合正中央原著（89平，约640万）。此区间覆盖了更广泛的改善型需求，产品从功能性三房到舒适型三房/四房均有涉及，买家对居住品质和综合配套有更高要求。
800万以上： 龙光玖悦台（113.62平，约838万）、北站超核万象中心（143平，1120万）。这主要面向资金实力较为雄厚的改善型或高端置业人群，产品通常面积较大，或在地段、规划、品牌方面具有突出优势，总价门槛较高。
价格影响因素深度剖析：
2. 户型与面积维度：
主力成交户型分析：89平左右3房2卫： 新彩苑、卓越皇后道（2套）、水榭春天一期、合正中央原著。在此次10个案例中占据半壁江山，是绝对的成交主力。这类户型在面积和功能性之间取得了较好的平衡，能够满足大部分主流家庭（如三口之家或二孩家庭初期）的居住需求，同时总价相对可控，是刚需及首次改善置业者的热门选择。
100-120平3房/4房： 壹成中心璞誉府（107平4房2卫）、龙光玖悦台（113.62平4房2卫）、卓越柏奕府（109平3房2卫）。这类户型主要面向对居住空间和舒适度有更高要求的改善型客户。其中，107平能做到4房，显示了户型设计在空间利用上的极致追求；而109平做3房，则保证了每个功能空间的宽敞度。
60+平2房： 绿景公馆1866南区（63平2房1卫）。这是典型的小面积学区房产品，其市场价值更多体现在学位而非居住空间本身。总价相对较低，但单价往往被学区价值推高。
140+平大户型： 北站超核万象中心（143平4房2厅2卫）。这类产品主要针对纯粹改善或高端置业需求，追求极致的居住体验和身份象征，总价门槛高，客群相对小众但购买力强。
选房策略：
学区优先型： 若将子女教育放在首位，可重点关注如绿景公馆1866南区（深高北）、水榭春天一期、龙光玖悦台、合正中央原著（龙华实验）等楼盘。但需接受其可能带来的高单价、部分户型条件的妥协或一定的楼龄问题，并务必仔细研究当年的学区划分政策。
生活便利与综合配套型： 若注重日常生活的便利性和成熟的商业氛围，壹成中心璞誉府这类大型综合体内的住宅是不错的选择，能实现“出则繁华、入则宁静”的居住体验。
全新规划与高端品质型： 若看重区域的长远发展潜力和全新的高品质产品，可关注如北站超核万象中心、卓越柏奕府等新盘或次新盘。
*
欢迎想对比周边新房二手都可以找鹏城好屋。
关注我们
关注我们
微信搜索 鹏城好屋小程序
微信号：查看完整信息
