南山1.6亿两标同日挂出，背后藏着2026年深圳环卫"存量博弈"的全部答案
- 2026-10-02
项目名称: 南山1.6亿两标同日挂出，背后藏着2026年深圳环卫"存量博弈"的全部答案
项目编号: NSCG2023000428
采购标的物: 市容管理服务、环卫物管城市服务项目
项目地区：广东 深圳
9 月 29 日傍晚，深圳政府采购网挂出两则意向公开。
做环卫和城市服务的人一眼就懂—— 南山区最肥的两块"物管城市"蛋糕，要重新切了。
西丽街道
1.16 亿
115,562,477.01 元
市容管理服务
预计 2026 年 10 月采购
招商街道
4518 万
45,184,329.33 元
其他服务
预计 2026 年 11 月采购
两个标合计约 1.61 亿元/年 。西丽 10 项服务、招商 9 项服务，都包含了清扫保洁、垃圾分类、市容巡查、"四害"消杀、共享单车巡查、文明养宠巡查、"三无"小区管理、城市管家团队及智慧平台建设。
看起来只是两则例行公告。但把时间轴拉长到三年，这两张纸背后的信息量，远超它们的字数。
一、把时间拨回 2023 年 12 月 22 日
这一天，南山区 5 个街道的"物管城市"项目同日开标，一年服务费合计近 5 亿，轰动整个行业。
街道 中标单位 首年金额
南山街道 北控城市环境服务 1.72 亿
西丽街道 深能环保发展 1.128 亿
粤海街道 润加物业服务 8395 万
南头街道 金地物业管理 7099.66 万
招商街道 招商局物业管理 5232.78 万
五个标，全部被国企摘走。 当时就有媒体用"国进民退"作标题。但真正精彩的，是两份投标报价明细。
❶ 招商街道：5 家报价，极差只有 20 万
投标供应商 报价（元）
深圳玉意环保产业 52,221,167.04
深圳金阳盛城市服务 52,326,030.00
招商局物业 ✅ 中标 52,327,794.25
深圳航天物业管理 52,333,281.60
华侨城物业（集团） 52,427,126.45
全场合价差仅约 20 万元，价差率不到 0.4%。
❷ 西丽街道：9 家混战，报价最高的赢了
投标供应商 报价（元）
深能环保发展 ✅ 中标 112,809,030.72
安徽鸿鹤城市运营 112,670,455.57
深圳天健城市服务 112,581,136.36
中海物业管理 111,879,389.18
深业物业运营集团 111,861,044.17
龙城城市运营服务 109,884,966.48
深圳绿瀛坊园林花卉 107,339,538.92
深能环保的报价是全场 最高 的——却拿下了标的。
结论只有一句：深圳"物管城市"从来不是低价者的游戏。
报价贴近预算上限只是入场券，真正决定胜负的是技术方案、履约经验和综合实力。
二、三年之后，两个项目都"瘦"了
中标不是终点，履约期里的"慢性缩量"才是真正的暗流。
招商街道 2023 年首签 5232.78 万元 → 变更后 4374.59 万元 ，缩水约 16.4% 。服务面积虽从 190.19 万㎡ 微调至 192.14 万㎡，经费却实打实少了 858 万。
西丽街道 2023 年首签 1.128 亿元 → 2026 年度执行 9887.96 万元 ，缩水约 12.4% 。
这不是孤例。同期南山区另外两个街道的新一轮招标，降得更狠：
街道 2023 轮 2026 轮 变化
粤海街道 8395 万 6088.8 万 -27.5%
南头街道 7099.66 万 5936.68 万 -16.4%
观湖街道（龙华） 1.47 亿 8863.78 万 -39.7%
粤海街道 2026 年 4 月重新招标，润加物业以三年 1.83 亿（6088.8 万/年）守住阵地—— 守住了，但价格砍掉了近三成。
行业里有个说法：真正的价格战，不在开标那一刻，而在履约那三年。
街道在合同期内一次次压减服务量、下调经费，等到续签或重招时，采购方按"缩水后的实际盘子"重新定价——降价早就完成了，开标只是补一道手续。
三、这一轮预算，藏着三个反常信号
信号一 两个街道，走向相反
招商街道 ｜预算 4518.43 万。比 2023 年首轮中标价低 13.7%，但比最新执行合同额（4374.59 万） 略涨 3.3% 。
西丽街道 ｜预算 1.1556 亿。比 2023 年首轮中标价高 2.4%，比 2026 年执行合同额（9887.96 万） 高出 16.9% 。
西丽的预算不降反升。 这是在连续三年缩量之后，第一次明显"回补"。一种可能是服务内容扩容（新增智慧平台建设、城中村物业管理、指数测评应用等），另一种可能是——采购方意识到，价格已经压到了服务质量的临界点。
信号二 报价空间几乎归零
深圳 11 个存量项目两轮招标的对比数据显示： 成交加权折扣率从 97.97% 提升至 99.69%。
翻译一下：上一轮还能在预算基础上打个九八折，这一轮基本是 贴着预算上限报价 。
利润，只能从管理里挤，不能再从报价里省。
信号三 品目归类都不一样
同一个区、同一类项目——西丽挂的是" 市容管理服务 "，招商挂的是" 其他服务 "。
别小看这一栏。品目归类直接影响资格条件设定、评审专家抽取和评分细则口径。对投标人来说， 这意味着两个标的"打法"可能完全不同 ，不能用同一套标书逻辑去投。
四、2026 年，深圳"城市管家"的三条硬门槛
门槛一｜无人清扫从"加分项"变成"准入项"
2023 轮次的城市管家项目， 没有 无人清扫的硬性要求；2026 轮次已全部升级为"城市大管家 + 智能清扫"，样本项目合计要求配置无人清扫设备 215 台/辆 。
大批量智能装备的采购与运维，意味着高额前期投入。环境司南特别指出： 4 个丢标项目全部新增了无人化硬性条件，原有服务商因储备不足而出局。
门槛二｜联合体成为主流打法
2023 轮次仅 1 个"民企+民企"联合体；2026 轮次增至 3 个，且 全部引入本地国企或国有控股混合企业 。
" 国企背书、民企做运营 "的分工雏形已经清晰。
碧桂园服务今年 7 月拿下龙岗吉华街道项目，就是走的这条路——龙岗区投资控股集团持股 51%、酷哇科技持股 49% 的合资平台牵头，碧桂园服务作为成员落地。 国资搭台、科技赋能、物业落地。
门槛三｜干得好不好，白纸黑字公开
这是最容易被忽略、也最致命的一条。2026 年 9 月，南山区财政局一次性公示了多个项目的履约抽检结果：
西丽街道物管城市 92.2 分 · 良
深能环保发展集团 9887.96 万元
粤海街道物管城市 89.3 分 · 良
润加物业服务 6088.8 万元
公共配套公厕管养 95.5 分 · 优
深能环保 704.3 万元
区属公共时花养护（南部） 97.8 分 · 优
国艺园林 1006.57 万元
花了几千万、上亿，买回来的是一个"良"。
这个分数会跟着企业进下一个标的评审现场。在存量博弈时代， 履约分就是你的第二张营业执照。
大背景｜存量博弈已经到来
🔹 深圳 74 个街道中，至少 60 个 已推行"物管城市""城市管家"或环卫一体化；
🔹 2025 年全市近 20 个街道 更换服务企业，更替率接近 30% ，17 个街道年度金额破亿；
🔹 深圳 11 个存量项目两轮招标，年化合同规模 缩水 12.65% ；
🔹 全国口径：2026 年 1—4 月环卫服务成交年化额 282 亿元，同比下降 5.4%； 民企中标年化额 199 亿降至 164 亿（-17.6%），国企基本持平（117 亿） 。
五、给准备投标的企业，三条实操建议
第一，别赌最低价，赌技术方案。
招商街道的教训就在眼前：报价最低的没中标；西丽街道更直接——报价最高的赢了。在折扣率逼近 99.69% 的今天，报价已经不是胜负手。把技术方案、人员配置、应急预案、智慧平台做成可量化、可验证的东西，才是正解。
第二，装备和联合体，现在就要绑定。
无人清扫 215 台的门槛不是开标前一个月能补上的。要么自己有，要么找一个有装备的伙伴组成联合体。同时，本地国企的参与已经从"加分"变成"标配"——它能同时解决资金压力、履约信用和考核风险三件事。
第三，把履约分当成资产来经营。
92.2 分和 89.3 分，看起来只差 3 分，但在下一个标的的评审表里，可能就是"优"和"良"的距离。存量时代，续标比中标更重要，而续标的依据，就写在那份抽检报告里。
六、说到底，这是一个行业重新定价的过程
从 2019 年福田区华富街道启动全国首个官方命名的"物业管理城市"试点算起，深圳的"物管城市"改革已经走到第七年。
74 个街道、60 个推行、17 个街道年投入破亿——规模起来了，模式跑通了，但也到了必须回答"值不值"的时候。
1.16 亿和 4518 万，不只是一串预算数字。它是一次公开投票：城市愿意为"管好一条街"付多少钱，企业又能在什么价格上把活干漂亮。
这个问题的答案，或许能在现场找到一部分。
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数据来源
1. 深圳公共资源交易网 / 深圳市政府采购网：南山区招商街道、西丽街道环卫（物管城市）服务项目意向公开（2026-09-29）
2. 深圳交易集团南山分公司：NSCG2023000428、NSCG2023000425 中标（成交）结果公告（2023-12-22）
3. 深圳公共资源交易网：招商街道合同变更征求意见公示（2026-01-29）、西丽街道延续合同公示（2025-12-30）
4. 深圳市南山区财政局：环卫（物管城市）服务项目合同履约情况现场抽检结果公示（2026-09）
5. 中国政府采购网：粤海街道环卫（物管城市）服务项目中标结果公告（2026-04-24）
6. 环境司南：《规模缩水 12.65%：从深圳 11 个样本项目两轮招标数据看环卫存量博弈》
7. 南都奥一网：《深圳"物管城市"探索：17 街道年花上亿，质量不稳何解？》
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